Prestito ipotecario vitalizio, cos’è e come funziona (e occhio ai costi…)

Dal 2 marzo è diventata operativa la nuova legge sul prestito vitalizio ipotecario, una particolare forma di finanziamento riservato alle persone anziane che va a porsi come alternativa alla vendita della nuda proprietà. Tra le novità del DM 226/2015 spicca l’abbassamento dell’età minima richiesta (da 65 a 60 anni) per ottenere un prestito garantito dalla propria abitazione.
Per il finanziamento il richiedente non dovrà pagare nessuna rata per tutta la vita. Nel caso di coppie sposate o conventi da più di cinque anni, il finanziamento coprirà la durata della vita di entrambi. Alla morte gli eredi avranno 12 mesi di tempo per decidere se rimborsarlo o vendere la casa.

Funzionamento
Si tratta di un finanziamento che non si estingue più solo con la morte del proprietario, ma anche con il trasferimento, in tutto o in parte, dei diritti reali di godimento sull’immobile dato in garanzia. Il ministero dello sviluppo Economico rimarca come questo strumento finanziario, mutuando l’esperienza internazionale dei cosiddetti “lifetime mortgage“, si caratterizza per essere garantito da una proprietà immobiliare residenziale che consente al proprietario di convertire parte del valore dell’immobile in contanti al fine di soddisfare le esigenze di consumo senza lasciare l’abitazione ovvero a ripagare il capitale e gli interessi sul prestito fino alla scadenza del contratto. Il prestito vitalizio ipotecario è quindi alternativo alla vendita dell’immobile attraverso la nuda proprietà, uno strumento molto utilizzato negli ultimi anni.
Un’altra importante novità è il fatto che il finanziamento non si estingue più solo con la morte del proprietario ma anche qualora vengano trasferiti in tutto o in parte i diritti reali di godimento sull’abitazione data in garanzia: ciò sottintende la possibilità in qualsiasi momento per il consumatore di estinguere anticipatamente il prestito e vendere o trasferire i diritti reali sull’immobile in favore di terzi. In pratica resta in capo al soggetto finanziato la piena disponibilità o la proprietà dell’immobile.

Importo ottenibile e requisiti richiesti
La somma che è possibile richiedere varia in funzione del valore dell’immobile, che dovrà essere valutato da un perito, e dell’età del richiedente. In pratica più alta è l’età, maggiore sarà la percentuale accordata con i soggetti più anziani possono richiedere fino al 50% del valore dell’immobile.
Il tetto massimo dell’importo ottenibile è stato fissato in 350.000 euro. Oltre all’età minima di 60 anni, tra i requisiti necessari per ottenere il prestito ipotecario vitalizio figurano la proprietà di un immobile residenziale e che tale immobile non risulti già ipotecato.

Eredi potranno rimborsare debito o vendere immobile
Gli interessi possono essere rimborsati tutti alla scadenza o a scadenze prestabilite. Se si sceglie la formula del rimborso alla scadenza, nulla è dovuto alla banca nel corso della durata del prestito. In questo caso non esistono possibilità di insolvenze relative al finanziamento. Infine viene definita una procedura rigorosa per la vendita della casa al fine del rimborso che avviene al prezzo di mercato. In questo modo la parte eccedente il capitale residuo del finanziamo è destinata agli eredi che possono così beneficiare dell’eventuale andamento positivo dei prezzi dell’immobile. Infine sotto il profilo fiscale, è stata confermata l’applicazione dell’imposta sostitutiva agevolata dello 0,25%.

Costi molto elevati
Non va tralasciata la componente costi. Infatti il prestito vitalizio – che può essere a tasso fisso, variabile o variabile con tetto massimo (Cap) – prevede l’applicazione spread alquanto elevati pari a circa il 5 per cento, livelli ben superiori rispetto a quelli previsti per i mutui.