Immobile abusivo in vendita: cosa succede

Scritto il alle 16:38 da Redazione Finanza.com

La vendita degli immobili sprovvisti del regolare permesso di costruzione e, quindi abusivi, è una questione spesso irrisolta in conseguenza di alcune carenze legislative.

La legge prevede che gli atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento di una proprietà (intera o di una sua parte) sono da considerarsi nulli e non possono essere presi in carico in un rogito notarile se il pubblico ufficiale non rileva i dovuti estremi di licenza edilizia.

Questa è la normativa che da sempre regola i trasferimenti e alienazioni di proprietà: l’atto di trasferimento delle proprietà va considerato nullo anche in presenza di dichiarazioni infedeli e non veritiere.
Dunque il legislatore ha scelto di tutelare i diritti dell’acquirente: l’interpretazione più garantista è quella che riconosce il vizio sostanziale. L’atto è da considerarsi nullo se abusivo, anche in presenza di false dichiarazioni da parte dell’alienante in sede di rogito.

Questo determina che la compravendita di una proprietà immobiliare di cui non esistono licenze edilizie valide, non in linea con il piano urbanistico, non comporta esclusivamente un inadempimento con una responsabilità contrattuale interamente a carico dell’alienante, ma implica automaticamente la nullità totale del contratto che non ha ragione di esistere in conseguenza di una proprietà che non risulta in alcun modo sui registri urbanistici.

Pertanto l’alienante è tenuto a restituire l’intero importo ricevuto dall’acquirente come corrispettivo per la vendita e, qualora venga citato in giudizio per danni, deve corrispondere una somma determinata dal giudice da intendersi come risarcimento per i danni morali arrecati: dunque vige il principio che non si può ricevere un compenso per un contratto mai esistito.

La sentenza del 5 dicembre 2014, n. 25811 della Corte di Cassazione di Roma ha precisato che la nullità sostanziale dell’atto di trasferimento a titolo oneroso della proprietà è valido solo in sede ufficiale, davanti a un pubblico ufficiale e, quindi, in sede di rogito notarile e non in fase preliminare di vendita.
Il contratto preliminare di vendita, noto più comunemente come compromesso, che viene redatto e firmato in presenta del rappresentante dell’agenzia immobiliare non è soggetto alla legislazione: va, infatti, considerato che la normativa vigente in materia di obblighi contrattuali si applica esclusivamente per gli atti pubblici e non per quelli privati. All’agente immobiliare incaricato della vendita spetta così ricevere il compenso concordato per lo svolgimento dell’attività, indipendentemente dalla nullità del contratto di vendita.

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