Occhi aperti sull’investimento immobiliare
“Dopo una crescita notevolmente rapida durata fino al 21 maggio 2013, i Real Estate Investment Trust (fondi di investimento immobiliare) hanno subito una battuta d’arresto nel momento in cui la Fed ha iniziato a discutere il tapering. Gli investitori erano ovviamente preoccupati che i tassi in risalita avrebbero avuto un impatto negativo sui REIT azionari. Ne è derivata una massiccia liquidazione degli asset, poi seguita da rendimenti deboli per i REIT nel corso del 2013. Secondo l’indice FTSE NAREIT All Equity REITs, i REIT hanno guadagnato un modesto 2,86% nell’anno, contro un 32,39% dell’indice S&P 500″. Così Elizabeth Reagan, Real Estate Securities Group di Neuberger Berman, in un report sull’investimento immobiliare in cui spiega i motivi per cui conviene continuare ad investirci.
“Da inizio anno la situazione si è rovesciata: alla fine di agosto i REIT hanno messo a segno una performance del 20,09% rispetto al 9,89% dell’indice S&P 500. In parte, la sovraperformance è dovuta alle valutazioni convincenti, dal momento che i REIT sono scambiati al di sotto del valore netto dell’asset dall’inizio dell’anno. Con questa base di partenza bassa e la forte richiesta di investimenti che producano valore, i REIT sono ricomparsi nei radar degli investitori, contribuendo al rally. I REIT hanno battuto se stessi? Dal nostro punto di vista, una serie di elementi potrebbe far toccare ai REIT valori ancora più elevati nell’ultima parte dell’anno.
La crescita modesta negli States ha sostenuto i fondamentali dei REIT, una tendenza che riteniamo probabile continui. I loro flussi di cassa e la crescita dei dividendi si sono rafforzati costantemente. E, date le nostre prospettive di un proseguimento della crescita economica negli Stati Uniti, i tassi di occupazione e affitto dei REIT dovrebbero continuare a migliorare. In questo contesto, prevediamo una crescita dei guadagni del 7-8% nel 2014 ed un livello simile per il 2015.
Se la domanda sta migliorando, l’offerta complessiva di REIT resta vicina ad un minimo multi decennale. Esistono sacche di offerta che sono in accelerazione, in gran parte nel settore degli appartamenti. Riteniamo che la nuova offerta resterà piuttosto tiepida ed al di sotto della sua media di lungo termine, in parte a causa degli standard di prestito bancari relativamente rigidi.
Negli anni recenti molti REIT hanno usato i bassi interessi passivi ed i mercati dei capitali per rafforzare i loro bilanci e rifinanziare il debito a tassi davvero interessanti. In questo senso, prevediamo un aumento nell’attività di M&A da parte di REIT ben posizionati dato il loro accesso al capitale.
Certamente i prezzi dei REIT hanno beneficiato del sorprendente declino dei rendimenti dei Treasury americani. Se i tassi di interesse dovessero salire come molti si attendono, i REIT ne soffrirebbero? È probabile che in un primo momento un capovolgimento nei tassi avrebbe un impatto negativo sull’umore degli investitori. Ma non ci aspettiamo sia durevole. Riteniamo che la negatività associata ai tassi in risalita possa essere superata migliorando ulteriormente i fondamentali dei REIT. La crescita dei tassi solitamente avviene in un periodo di accelerazione economica e, osservando le serie storiche, la crescita economica ha spesso sostenuto i REIT.
Per quanto riguarda le valutazioni, questi asset sono scambiati attualmente in media ad uno sconto dell’1% del loro valore netto. Riteniamo quindi che i REIT rimangano valutati con interesse e che abbiano potenziale di ulteriori guadagni nel corso dell’anno, specialmente nel contesto di una crescita sopra la media dei flussi di cassa a livello degli immobili di proprietà”.
