Come si chiude un contratto d’affitto in anticipo

La chiusura del contratto prima del termine naturale è uno degli interrogativi che può capitare quando si è titolari di un contratto d’affitto o quando si cede in locazione un proprio immobile riguarda

Può succedere di avere la necessità di una risoluzione contrattuale anticipata a causa di impedimenti, di imprevisti o di cambi di città per nuove opportunità lavorative che impediscono al conduttore o al locatore di proseguire con l’impegno assunto contrattualmente.
Non è sicuramente una situazione semplice, complice la burocrazia italiana che richiede numerosi adempimenti da parte del locatore e del conduttore stesso per normalizzare la situazione che si è venuta a creare. L’inadempimento degli obblighi di legge e comunicativi può causare non pochi problemi in un secondo momento, quando le possibilità di normalizzare la condizione si fanno più complicate e complesse e comportano sborsi di denaro superiori da parte di entrambe le parti.

Analizzando le tempistiche necessarie richieste affinché la risoluzione contrattuale anticipata sia valida, è necessario che la parte che ha necessità di rescindere il contratto prima dei tempi previsti dia comunicazione 6 mesi prima della data presente nell’atto contrattuale, oppure entro i termini indicati e concordati nel contratto stesso. Affinché la comunicazione sia resa efficace non è sufficiente una dichiarazione verbale o, comunque, scritta, ma è indispensabile che venga recapitata una raccomandata con ricevuta di ritorno: dal momento in cui la parte riceve la raccomandata parte il periodo di vacanza stabilito per legge, al termine del quale il conduttore è in ogni caso obbligato a lasciare l’appartamento libero. Prima di quel periodo il locatore non è autorizzato in alcun modo a concedere la locazione dell’immobile ad altre persone.

Durante il periodo di preavviso, i termini contrattuali tra locatario e locatore restano invariati, col conduttore che è obbligato al versamento per intero della pigione concordata nell’atto contrattuale: un’usanza irregolare prevede che le due parti si accordino affinché le mensilità versate nel momento della firma contrattuale vengano scalate per i mesi restanti, ma si tratta di una soluzione non corretta e contrattualmente non prevista in nessun caso, perché il vero senso della cauzione versata con le mensilità anticipate è un altro.
Quella quota, infatti, dev’essere tenuta dal proprietario della casa fino al momento in cui il locatario permane nell’appartamento: nel momento in cui lo lascia, il proprietario ha il diritto di visitarlo e di valutare eventuali danni causati all’immobile, che devono essere ripagati con la quota di cauzione versata, che può essere trattenuta come indennizzo. Se, invece, l’immobile non presenta danni evidenti la cauzione dev’essere restituita al conduttore.

Per la parte burocratica, invece, si è tenuti alla compilazione del cosiddetto modulo F23, che implica il pagamento di una tassa che ammonta a 67 euro entro 30 giorni dal termine del contratto di affitto: la tassa dev’essere versata da quella delle due parti che ha deciso di rescindere il contratto prima del termine e, la ricevuta di tale pagamento dev’essere successivamente presentata all’Agenzia delle Entrate.

Tutti questi passaggi sono indispensabili per evitare successivi pagamenti non dovuti relativi alle imposte di registro che spettano annualmente a chi affitta un immobile a uso residenziale.